Günstig und individuell

Motivation für eine Baugemeinschaft kann der bis zu 15 % günstigere Preis sein, der besonders in immer teurer werdenden Ballungsgebieten Familien oft erst ermöglicht, überhaupt Eigentum zu erwerben. Andererseits gibt es Baugemeinschaften (auch Baugruppen genannt), die sich mit dem Ziel zusammenfinden, ein Gebäude zu errichten, welches so auf dem heutigen Immobilienmarkt nicht zu finden ist. Schwerpunkte liegen dabei häufig auf ökologischen und gesunden Baustoffen, einer hohen Energieeffizienz oder auf erhöhten Anforderungen an die Barrierefreiheit für Menschen mit speziellen Einschränkungen. Die Möglichkeit, überdurchschnittlich große oder flexibel nutzbare Wohnungen zu realisieren, wird gerne von kinderreichen Familien genutzt. So kann bei gut geplanten Wohnungen später ein Teil als eigenständige Einheit abgetrennt werden.
Diese wird dann vermietet oder aber z.B. den Großeltern oder flügge gewordenen Kindern zur Verfügung gestellt.

 

Das Prinzip

Entscheidet sich eine Familie für den Erwerb eines Einfamilienhauses, so hat sie die Wahl zwischen dem Kauf eines schlüsselfertigen Hauses von einem Bauträger oder der eigenständigen Realisierung mit einem Architekten. Wobei das Grundstück wie auch die Gestaltung bei letzterer Variante unabhängig voneinander frei gewählt werden kann.
Fällt die Entscheidung dagegen auf eine Eigentumswohnung, verbleibt i.d.R. nur noch die Auswahl der bestmöglichen Wohnung aus dem Exposé des vertrauenswürdigsten Verkäufers. Der Bau einer Eigentumswohnung funktioniert naturgemäß immer nur in Verbindung mit allen anderen Wohneinheiten – das Grundstück, die Erschließungsflächen und die Haustechnik müssen immer gemeinsam finanziert, die Kosten geteilt werden. Auch wenn die angebotene Immobilie gerne als „individuell“ beworben wird, sind alle wesentlichen Parameter bereits längst festgelegt, das Gebäude möglicherweise schon gebaut. Der verbleibende Einfluss beschränkt sich dann noch auf die Auswahl der Ausstattung.
Eine Baugemeinschaft ist dagegen nichts anderes als ein Zusammenschluss von Menschen, mit dem Ziel, gemeinsam ein Grundstück zu erwerben und i.d.R. ein Mehrfamilienhaus darauf zu bauen. Am Ende steht auch hier immer das individuelle Eigentum als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), entsprechend der gekauften Wohnung beim Bauträger – zwei Wege also, die zum grundsätzlich selben Ziel führen.

 

Der Weg zum Ziel

In Städten mit bereits etablierter Baugemeinschaftskultur (Augsburg eher nicht), gibt es häufig Wartelisten beim Start von neuen Gemeinschaftsprojekten. Die Vorteile sind bekannt, erste Referenzen liegen vor und  sind greifbar. Die Initiativen für neue Baugemeinschaften gehen entweder von Architekten, von privaten Gruppierungen oder aber von Dienstleistern aus, welche sich auf das gemeinsame Bauen spezialisiert haben. Unterstützt werden Projektinitiativen oft von den Kommunen selbst durch Beratungsangebote oder durch die Reservierung und den Verkauf von kommunalen Grundstücken bevorzugt an Baugemeinschaften. Je nach Art der Projektinitiierung, unterscheidet sich lediglich die Abfolge der weiteren Schritte:

Grundstück finden und reservieren
Kerngruppe bilden und mit weiteren Mitgliedern vervollständigen
Architekt/in finden und gemeinsam Gebäudekonzept entwickeln, Kosten ermitteln
Kaufen Grundstück notariell erwerben, anteilig bezahlen
Bauen Gebäude bauen lassen, überwacht und gesteuert vom Architekten

Bei Bedarf werden ergänzende Dienstleistungen wie Rechtsberatung für Vertragsgestaltung oder Projektsteuerung zur externen Kontrolle von Terminen, Kosten und Qualität in Anspruch genommen, welche mit zunehmender Größe der Projekte relevanter werden. Je nach Zeit, Engagement und Qualifikation der einzelnen Mitglieder, können auch Aufgaben bei kleineren Projekten von der Baugemeinschaft selbst übernommen werden.

 

Kostengünstiger ? 

Deutliche Kosteneinsparungen sind alleine durch das Prinzip „Baugemeinschaft“ möglich. Um sie nachvollziehen zu können, erfordert es einen vergleichenden Einblick in die Abwicklung eines „normalen“ Bauträgergeschäftes.
Der BAUTRÄGER ist als Investor zu sehen. Seine Motivation ist es, den bestmöglichen Gewinn aus einem gekauften Grundstück und möglichst vielen Wohneinheiten zu erzielen. Um das Gebäude bauen und die Wohnungen verkaufen zu können, muss er zuerst über eine längere Zeit mit einer Investition in Vorleistung gehen, um Grundstück und teilweise das Gebäude bezahlen zu können. Bereits hier fallen für ihn Finanzierungszinsen an, die selbstredend auf den späteren Käufer ebenso umgelegt werden wie die Kosten für Werbung und Vermarktung des Projektes. Dies  trifft weiterhin auf die Position „Wagnis und Gewinn“ zu, welche bei einem lohnenden Projekt aus Sicht des Investors zwischen 15 % und 20 % der Gesamtkosten liegen sollte. So verständlich und notwendig beide Positionen sind (er trägt das Wagnis, nicht alle Wohnungen zu verkaufen, und sollte mit dem Projekt einen Gewinn erzielen) – auch dieses Geld des Käufers fließt nicht in die Immobilie. Weiterhin bezahlt der Bauträger beim Grundstückskauf zum ersten Mal die Grunderwerbssteuer (Bayern: 3,5 %) für das Grundstück zuzüglich Notarkosten (ca. 3 %). Wird die einzelne Wohnung vom späteren Käufer erworben, bezahlt dieser ein zweites Mal besagte Nebenkosten – und zwar für seinen Anteil am Grundstück und nun zusätzlich für seinen Anteil am Gebäude.
Der private Kauf einer fertigen Immobilie gemeinsam mit dem Grundstück wird als sogenanntes Bauträgergeschäft bezeichnet und ist damit für den Käufer von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings bezahlt der Bauträger für die von ihm eingekauften Bauleistungen 19 % Mehrwertsteuer, die er wiederum dem Endkunden (versteckt) in Rechnung stellen wird. Da er für diese Geschäfte keine Vorsteuer abziehen kann, entstehen ihm u.U. zusätzliche Finanzierungskosten.

Die BAUGEMEINSCHAFT hingegen kauft das Grundstück ohne Zwischenhändler direkt und spart sich damit sowohl die Zwischenfinanzierung als auch die Nebenkosten für den Zwischenkauf. Sofern sie die Planungen selbst in die Hand nimmt, fallen weiterhin diese Nebenkosten nur für das Grundstück, nicht jedoch für das Gebäude an. Der Risikozuschlag (Wagnis) fällt schon deshalb weg, weil zum Zeitpunkt des Kaufes fast alle Miteigentümer vorhanden sind. Ein Gewinn wird auf Grund der Eigennutzung der Wohnungen von der Gemeinschaft nicht angestrebt.

Diesen Einsparungen steht der meist höhere Planungs- und Abstimmungsaufwand mit den einzelnen Bauherren gegenüber. Dieser ist zur Realisierung der individuellen Wohneinheiten erforderlich, führt gleichzeitig aber i.d.R. auch zu einer höheren Ausführungsqualität und zu weniger (bösen) Überraschungen. Zusätzliche Kosten können bei der Baugemeinschaft für weitere Dienstleistungen (Moderation, Rechtsberatung, Projektsteuerung, ..) je nach Bedarf anfallen, sofern diese von der Gemeinschaft nicht selbst erbracht werden. Je nach Konstellation verbleibt eine durchschnittliche Einsparung in Höhe von ca. 10 % bis 15 % gegenüber der gekauften Immobilie.
Während manche Projekte nach der möglichst günstigen Ausführung streben, entscheiden sich andere gemeinschaftlich für die Investition der „Einsparungen“ in einen höheren Qualitätsstandard oder zusätzliche Annehmlichkeiten.

 

Achtung: Positive Nebenwirkungen

Ob gewollt oder nicht, in allen realisierten Projekten entsteht durch die zeitweise intensive Planungsphase zwangsläufig eine besondere Nachbarschaft, die oft deutlich mehr Wert ist als zuvor angenommen. Es müssen keine Freundschaften entstehen, aber den Nachbarn gut zu kennen, mit ihm diskutiert, gestritten und gefeiert zu haben, sollte nicht unterschätzt werden.
Ein mietbares Gästeapartment zur temporären Erweiterung der eigenen Wohnung, ein gemeinschaftlich nutzbarer Kinder-Tobe-, Fittness- oder Werkstattraum im Keller sind typische Zusatznutzungen, die sich viele Baugemeinschaften gönnen. Die Kosten hierfür sind vor allem bei größeren Projekten meist überschaubar, da jeder nur einen Anteil trägt – der Mehrwert dagegen ist oft  unbezahlbar.
Hoffeste, Carsharing oder ein auch für die Nachbarschaft mietbares Gästeapartment haben nicht selten positive Auswirkungen auf das weitere Umfeld von Baugemeinschaften und sind nicht zuletzt deshalb als kleine Bausteine einer modernen Stadtentwicklung von den Kommunen gerne gesehen.